<<
>>

Глава 16 Сила воздействия недвижимости Делать инвестиции с помощью банковских денег

Однажды вечером я ужинал со своей подругой и ее отцом, ушедшим в отставку летчиком. В тот день биржа упала еще на 3% и он был очень расстроен, так как он потерял все доходы от пенсионных сбережении.
Когда я спросил его, что он думает по поводу биржи, он ответил: «Моя вторая дочь сказала мне, что я всегда смогу к ней переехать, если все потеряю».

Я переспросил с осторожностью: «Вы хотите сказать, что все ваши инвестиции размещены только на бирже?».

«Да», - сказал он. - «Но куда еще можно вкладывать деньги? Я знаю только о возможности инвестирования на бирже. Во что еще можно вкладывать деньги?»

Обесценить свое портфолио

Обычное заклинание, которое на сегодняшний день можно очень часто услышать это: «Делайте долгосрочные инвестиции, средней стоимости инвестиции, разнообразьте портфолио инвестируя деньги в разные предприятия, и т.д, и т.д, и т.д.». Это заклинание играет важную роль для тех, кто не знает много об инвестировании. Я всегда относился с подозрением к слову разнообразить. Когда я слышу, что у кого-то разнообразное портфолио, я всегда спрашиваю, что они подразумевают под этим словом. В большинстве случаев ответ будет такой: «Я вложил деньги в фонд развития, в фонд цепных бумаг, международный фонд, фонд акций малых предприятий» и другие.

За тем я спрашиваю: «Это все взаимные фонды?» И снова в большинстве случаев ответ звучит так: «Да, большинство моих инвестиции сделаны в разные взаимные фонды». Несмотря на то, что взаимные фонды могут быть разнообразными, на самом деле их инвестиционный инструмент, в этом случае взаимные фонды, остается одинаковым. Даже если они говорят: «Я играю на бирже и у меня есть некоторая ежегодная рента», проблема в том, что эти люди так и остаются только в категории ценных бумаг. Почему?... потому, что инвестировать в ценные бумаги и управлять ими намного легче. Как говорил богатый папа:

«Ценные бумаги более неплодотворны.

Они по своей сути более точны и более понятны. Множество людей не попадут в сектор В и никогда не смогут начать бизнес, характерный для сектора В, и множество людей не смогут инвестировать деньги в недвижимость из-за преград приобретения, ликвидности и управления»,

В США существует более 11 000 взаимных фондов и это число постоянно растет. Взаимных фондов намного больше, чем компаний, в которые эти фонды вкладывают деньги. Почему существует такое большое количество взаимных фондов? Из-за причин указанных выше. Они мало плодотворны и в большинстве случаев, делаются таковыми, чтобы защитить общество. Проблема общественности в том, что людям приходиться выбирать самый лучший взаимный фонд из 11 000. Как угадать, будет ли успешный сегодня взаимный фонд, таким же успешным и завтра? Как в этом мире вы выбираете самый успешный сегодня фонд, который обеспечит вам беззаботную пенсию? И если более 80% ваших инвестиций находятся во взаимных фондах, разумно ли это? Лично я так не думаю. Любой человек, 80% инвестиционного гюртфолио которого состоит из инвестиций во взаимные фонды, не делает свое портфолио разнообразным, а на самом деле обесценивает его.

Катастрофический приток взаимных фондов Некоторые из вас, наверное, знают о скрытых налогах взаимных фондов. К сожалению, существует огромное количество инвесторов во взаимные фонды, которые не подозревают о таких налоговых потоках, потоках, которые пропускают прибыль от инвестиции через инвестора. Иными словами, если прибыль и налогообложение доходов с капитала совпадают, то фонд не платит налоги, налоги платит инвестор. Такая система очень популярна на «черном рынке». Хотя есть и исключения, например, на прибыль с фонда, инвестиции которого находятся в некотором пенсионном фонде, налагается сниженный налог.

Представим, к примеру, что фонд был очень успешным на протяжении нескольких лет. Он совершал удачные покупки и многие из акций, которые он купил, сильно выросли в цене, Но внезапно ситуация на бирже ухудшается, инвесторы в панике и они начинают требовать свои деньги обратно.

В этом случае, фонду приходится в спешке продавать свои лучшие акции, чтобы иметь возможность вернуть деньги инвесторам. Когда фонд распродает свои акции, на каждую акцию необходимо оплатить доход с капитала. Например, фонд купил акции компании XXX десять лет назад по цене $10 за акцию, но на момент когда он продает их, цена выросла до $50 за акцию. Таким образом, менеджер фонда, кода задействовал акции, сделал хорошую работу, но теперь, когда акции продаются, инвестор должен заплатить подоходный налог на 40% прибыли. В такие времена, инвестор может потерять деньги, так как цена акции может и упасть, а подоходный налог инвестор должен платить в любом случае. Таким образом, инвестор взаимного фонда будет вынужден платить подоходный налог, даже если он потерял деньги на этой инвестиции. Это как платить налог на прибыль с прибыли, которую вы не получили. В начале 2001 года, стоимость многих взаимных фондов упала вдвое, но при этом инвесторам все же пришлось заплатить подоходный налог на прибыль, о которой им преподнес отчет их взаимный фонд.

Вы считаете, я агитирую не инвестировать деньги во взаимные фонды? Нет, я сам вложил деньги во взаимный фонд. В книге «Руководство по инвестированию», я говорил о надежном, удобном и богатом финансовом плане. Многие взаимные фонды могут сыграть важную роль в том, чтобы ваш план был надежным и удобным. Воспользуйтесь услугами профессионального финансового консультанта, который поможет вам составить хороший финансовый план, но чем больше вы сами узнаете о финансовых инвестициях, тем более образованными в финансовом плане вы станете. Есть очень хорошие взаимные фонды, которые используют систематизированный подход в выборе компании, в которую инвестировать деньги, и изучают основы ее деятельности.

Прелести инвестирования в недвижимость

Отец моей подруги, ушедший в отставку пилот, который считал, что деньги можно вкладывать только в ценные бумаги, только недавно узнал о трагическом потоке взаимных фондов. Когда ужин подходил к концу, он сказал: «Я потерял почти все свои сбережения потому, что стоимость моего фонда акций упала и теперь мне еще необходимо заплатить подоходный налог, несмотря на то, что цена акций упала.

Жаль, что больше не во что вкладывать деньги».

«Почему вы не делаете инвестиций в недвижимость?», - спросил я. «Зачем? Что от этого изменится?», — спросил он.

«Много чего», — ответил я. - «Позвольте мне рассказать вам о самых интересных фактах, что делает инвестирование в недвижимость более выгодным».

Старый пилот глотнул кофе и сказал: «Расскажите мне. Я слушаю вас очень внимательно».

«Инвестируя в недвижимость я зарабатываю деньги, а правительство расценивает это как потерю денег», - сказал я.

«Вы хотите сказать, что зарабатываете деньги и при этом не платите налога, вместо того, чтобы платить налог с заработанных денег?», - спросил пилот.

«Правительство снимает налог с моей прибыли с капитала, а не заставляет взамен платить подоходный налог», - сказал я. - «Правительство дает мне возможность заработать больше денег, нежели платить большие налоги. Один способ добиться этого, это снизить стоимость недвижимости, способ, который богатый папа называл фантомам наличности, это поток денег, который простой инвестор не может видеть».

Старый пилот слушал меня молча некоторое время, и сказал: «Но ведь это не все?».

«Конечно не все», - сказал я. — «Правительство даже дает мне деньги».

«Как?», - спросил он.

«Если здание старое и принадлежит к историческим памятникам, правительство даст вам налоговую скидку, что еще лучше, чем просто сниженная ставка налога», — сказал я. — «Как вы думаете, правительство даст вам налоговую скидку, чтобы вы могли купить больше взаимных фондов?»

«Конечно, нет», - ответил пилот. - «Все, что я видел в последнее время, это то, что правительство снимает подоходный налог с денег, которые я потерял. Так выглядит, как будто я плачу налог с денег, которые потерял, а вам снижают налоговую ставку, на деньги, которые вы заработали. Может мне нужно еще что-нибудь знать?».

«Да, конечно», — ответил я. - «Вы можете получить налоговую скидку размером в 50 % на строительство наклонного въезда для инвалидных колясок, согласно Акту о нетрудоспособной части населения. Например, построить наклонный въезд для инвалидной коляски, чтобы эти люди также имели возможность попасть в вашу компанию, стоило вам $ 10000. Таким образом, вы получите $5 000 налоговой скидки».

«Я получу $5 000 налоговой скидки?», - переспросил пилот. - «А что, если сооружение этого въезда не будет стоить $ 10 000? Что если этот наклон будет стоить лишь $ 1 000?»

«Вы все равно получите 50% налоговую скидку», - ответил я. - «Но я настойчиво рекомендую вам сначала проконсультироваться у своего бухгалтера по этому поводу. Вы должны быть уверены, что хорошо знаете действующее законодательство, прежде чем начнете что-то делать».

Пилот сидел молча и размышлял: «Есть что-то еще?»

«Еще много чего. На самом деле ужина не хватит, чтобы все рассказать», - сказал я. - «Но я хочу рассказать вам еще о трех преимуществах инвестирования в недвижимость»,

«Только три?», - произнес пилот с сарказмом.

«Первое преимущество - банк даст вам кредит на покупку недвижимости. Насколько я знаю, то, вряд ли, банк даст вам деньги, чтобы вы инвестировали их во взаимный фонд или в акции. Они могут использовать эти активы как поручительство, но уже после того, как вы вложили в них свои деньги».

Пилот кивнул головой и спросил: «Какое второе преимущество?»

«Второе то, что нет никаких подоходных налогов», - сказал я. - «Конечно, если вы знаете, что вы делаете».

«Вы хотите сказать, что теперь я должен платить подоходный налог с денег, которые потерял, а с инвестициями в недвижимость можно избежать подоходного налога?»

Я покачал головой. «Так было всегда. Это называет обменом 1031. например, вы купили дом за $50 000, при этом заплатили только $5 000, а остальную сумму, $45 000, взяли в банке. И скажем, что рента покрывает мои месячные расходы, таким образом, я имею наличность от своей инвестиции».

«Таким образом, ваши деньги работают на вас», - сказал пилот.

«Да», - ответил я. — «И эта прибыль это пассивная прибыль, которая облагается самым низким, налогом, в отличие от зарплаты, дохода от сбережений или процентов с вашего пенсионного счета, так как это все заработанная прибыль».

Пилот молча кивнул головой. Еще во время ужина, мы уже говорили с ним о разных типах прибыли.

Продолжая, я сказал: «Через несколько лет ваш дом, который вы купили за $50 000, будет стоить $85 000. Вы получите $35 000 чистого дохода, и при этом не будете платить подоходный налог, если решите вложить эти деньги в большую инвестицию».

И снова пилот молча покачал головой и сказал: «В этом примере, вы заработали $35 000, но при этом не платили подоходного налога. Я теряю деньги, вложив их во взаимный фонд, и плачу подоходный налог. Вы получаете наличность, и компенсируете эту прибыль фантомными потерями и растратами, и платите очень маленький налог с заработанных денег, потому что это пассивная прибыль, а не заработанная».

«И не забывайте о налоговых скидках на сооружение наклонного въезда в коммерческом или историческом здании», - добавил я.

«Нет-нет», - сказал он. - «Как я могу забить о налоговых скидках. Об этом все знают. Но какое же третье преимущество?»

«А третье преимущество в том, что чем больше объект инвестирования, тем больше денег правительство готово вам дать», - сказал я.

«Но почему?», - спросил пилот.

«Когда вы придете в банк, чтобы взять деньги на покупку недвижимости стоимостью, скажем больше миллиона долларов, банк не даст вам денег. Банк дает деньги на собственность».

«Но в чем разница?», - спросил пилот.

«Когда простои человек приходит в банк, чтобы взять кредит, то банк изучает кредитоспособность этого человека. Когда тот же человек хочет купить что-то, скажем арендную собственность, например дом, которым владеют несколько владельцев, банк будет изучать человека. Банк дает вам не собственность, а деньги».

«Но когда собственность очень большая и растраты превышают доходы человека, то банк будет оценивать доходы и растраты самой собственности», - сказал пилот. - «В этом вся разница?»

«Почти», - ответил я. - «Когда собственность большая, то действительно внимание обращается на доходы и растраты собственности, а не на доходы человека, который берет заем».

«Значит, купить большую собственность намного легче, чем маленькую», - сказал пилот.

«Но если вы знаете, что вы делаете», - сказал я. - «Тоже касается и займа денег у правительства. Если вы обратитесь к правительству с собственностью стоимостью в $ 150 000, правительство не будет в этом заинтересовано. Но если вы хотите купить собственность, которая считается трущобой, и планируете сделать там ремонт и превратить этот дом в надежный многоквартирный семейный дом, правительство готово дать вам миллионы долларов. На самом деле, если вы хотите купить собственность дешевле 5 миллионов, вряд ли правительство заинтересуется вашим проектом».

«Есть еще что-то?», - спросил пилот.

«Список можно продолжить», ~ ответил я. - «Но позвольте, я расскажу вам и о негативной стороне недвижимости».

«Какой?», - спросил пилот.

«Недвижимость в большинстве случаев не так быстро реализуется, как ценные бумаги. Это значит, что процесс купли и продажи недвижимости может занять много времени. Рынок недвижимости также не настолько продуктивен, как рынок ценных бумаг. И управлять недвижимость намного сложнее, чем ценными бумагами», - сказал я с улыбкой.

«Почему вы улыбаетесь?», - спросил пилот.

«Потому, что в большинстве случаев недостатки, являются самыми большими преимуществами для крупных инвесторов», - сказал я. - «Эти недостатки являются недостатками лишь для заурядных инвесторов».

«Приведите мне пример, пожалуйста», - попросил пилот,

«Но очень маленький», - ответил я. - «Так как недвижимость не очень быстро, то найти покупателя или продавца может быть долгим процессом, а профессиональный инвестор может использовать это время, чтобы заключить сделку».

«Вы имеете ввиду, что вы можете проводить переговоры с продавцом?», - сказал пилот.

«Или покупателем», - ответил я. - «На фондовом рынке вы лишь продаете или покупаете. Вы не проводите переговоров с покупателем или продавцом... по крайней большинство инвесторов».

«Вы хотите сказать, что на бирже возможны переговоры между продавцом и покупателем?», - спросил он.

«Да», - ответил я. - «Но это происходит в кругу посвященных людей или профессионалов. Это законный процесс, но простой инвестор не будет проводить переговоры»,

«Но переговоры часто проводятся, когда вы инвестируете деньги в недвижимость».

«И в этом основное преимущество недвижимости», - ответил я, - «Именно таким образом вы можете проявить креативность, обговорить условия, заключить хорошую сделку, снизить или поднять цену. Как только вы поймете механизм этой игры, вы будете наслаждаться ею».

«Есть еще что-то?» - спросил пилот.

«Вы можете сократить растраты, повысить стоимость недвижимости, пристроить еще одну спальню, перекрасить дом, продать часть земли, и т.д. Недвижимость прекрасная инвестиция для инвестора, у которого хорошая фантазия и он умеет проводить переговоры. Если вы умеете хорошо проводить переговоры, и у вас хорошо развита фантазия, то вы сможете сделать состояние на недвижимости и, при этом, хорошо провести время».

«-Я никогда не рассматривал инвестицию с этой точки зрения», -сказал пилот. - «Я всегда лишь продавал и покупал дома, в которых жила моя семья. Но если бы я воспринимал эту недвижимость, так как вы, то я бы смог заработать на ней больше денег, чем, вкладывая деньги во взаимные фонды».

Я видел, как папа моей подруги начинал раскрывать свой разум новым возможностям. Теперь он понимал, что деньги можно вкладывать не только во взаимные фонды. Хотя в его голове и наступало просветление, становилось поздно и подходило время идти домой... вскоре вечер закончился. Через несколько недель, он позвонил мне, чтобы сказать, что он сейчас в поисках своей первой недвижимости и, вместо того, чтобы волноваться, он наслаждался этой ситуацией. Он сказал: «Даже если прибыль от ренты и пойдет на растраты, я всегда смогу заработать деньги на самой недвижимости. Знание того, откуда приходит наличность и знание налоговых законов, это все равно, что достигать финансового успеха, не зарабатывая при этом денег».

Я лишь ответил: «Вы начинаете понимать».

Плохой совет консультантов

Иметь финансового консультанта очень важно. Проблема в том, что многие консультанты не богаты и не являются успешными инвесторами. В большинстве публикаций, профессиональный финансовый консультант, сказал бы так о моих инвестициях: «Большое количество людей заработали большие деньги на недвижимости, по в основном в таких местах как Калифорния или Коннектикут. Наши клиенты, проживающие на западе, не имеют возможности достичь такого успеха».

Клиенты этого консультанта, которая написала эти слова, должны уволить ее. Причина, по которой ее клиенты, живущие на западе, не смогли достичь успеха, инвестируя деньги в недвижимость в том, что она была у них финансовым консультантом. Если вы знаете, все о недвижимости, налоговых законах, законах о предпринимательстве и у вас есть хороший брокер и бухгалтер, вы можете получать прибыль от вашей недвижимости даже, если ее стоимость не растет и вы не получаете прибыль от рентной платы. Ее заявление, что недвижимость растет в цене только в Калифорнии и Коннектикуте также ошибочно. Если бы она хорошо знала рынок недвижимости, то она, наверное, знала бы, что самый выгодный рынок недвижимости в Лас-Вегасе, Неваде, Аризоне и Фениксе. Она знает лишь о Калифорнии и Коннектикуте потому, что знает рынок лишь из новостей, а в новостях об инвестиционном рынке, говорится лишь о ценных бумагах. Она не знает того, что знает профессиональный инвестор, специализирующийся на недвижимости, и при этом дает советы.

Как говорил богатый папа: «Никогда не проси совета у страхового агента, если собираешься купить страховку». Большинство финансовых консультантов подобны страховым агентам, а не инвесторам. Страховка один из важных инвестиционных продуктов, но при этом не самый главный.

Как отыскать успешную инвестицию

Меня всегда спрашивают, как я нашел такую выгодную инвестицию, на что я отвечаю: «Вы должны научиться видеть то, что другие видеть не могут».

Затем меня спрашивают: «Но как это сделать?»

И я отвечаю: «Так же как и любой покупатель, который заключает отличную сделку». В начале этой книги я писал о людях, которые ездили от магазина к магазину в поисках продуктов выставленных на распродажу, чтобы сэкономить на этом деньги. Тоже касается и недвижимости... вам необходимо стать профессиональным покупателем.

100:10:3: 1

Профессор Дольф Де Рус, мой давний друг, написал книгу для серии «Советчики богатого папы» под названием «Недвижимость богатых:

Как разбогатеть, используя банковские деньги», В своей книге он описывает, как отыскать недвижимость, в которую выгодно инвестировать деньги. Он также описывает, как усовершенствовать вашу собственность, так чтобы выросла ее стоимость. Он называет это методом покупки недвижимости. 100 : 10 : 3 : 1. это значит, что он анализирует 100 объектов инвестирования, выбирает десять объектов и делает свое предложение, от троих продавцов получает согласие на продажу и купит один объект из трех. Другими словами, чтобы купить один объект вам нужно просмотреть сто.

Перецеловать множество лягушек

Как вы помните, богатый папа любил сказки. Он обожал сказку о принцессе, которой пришлось поцеловать лягушку, чтобы найти своего принца. Он часто говорил: «Чтобы найти своего принца, тебе нужно перецеловать большое количество лягушек». В инвестировании и в разных аспектах жизни, это выражение, в большинстве случаев, правда. Сегодня меня удивляет, что люди находят работу в двадцать пять лет и остаются на ней всю свою жизнь. Меня всегда удивляло, как они определяют разницу между плохой и хорошей работой. Когда встречаю человека, который решил стать доктором в пятнадцать лет, мне интересно, чем он руководствовался при выборе профессии. Тоже касается и взаимоотношений и инвестирования.

Богатый папа говорил: «Многие люди, вместо того чтобы целовать лягушек, просто женятся па них». Этими словами он хотел сказать, что когда дело касается инвестирования и будущего, многие люди не тратят время на выбор. Вместо того, чтобы потратить некоторое время на поиск прибыльной инвестиции, они просто действуют импульсивно или просто нанимают друга или родственника, который бы управлял их недвижимостью.

Женится на жабе

Недавно ко мне подошла одна подруга и сказала: «Я послушалась твоего совета и вложила деньги в недвижимость, которую буду сдавать в наем».

Заинтересовавшись, я спросил: «И что же ты купила?»

«Хорошее совладение около пляжа в Сан-Диего».

«И сколько домов ты осмотрела, перед тем как купить именно этот?», - спросил я.

«Два», - ответила она. - «Брокер показал мне два дома в одном районе, и один из них я купила».

Где-то через год, я спросил у него как шли дела с ее инвестицией. «Я теряю около $460 в месяц», — ответила она.

«Но почему так много?»

«Одна причина в том, что комитет ассоциации домовладельцев поднял месячный сбор. Вторая причина в том, что я не знала, какую ренту я смогу собрать в месяц. Она оказалась намного ниже, чем я ожидала», - сказала немного расстроено. - «Я пыталась продать этот дом, но я заплатила на $25 000 больше, чем мне теперь предлагают за него, а я не могу позволить себе потерять $25 000».

Как сказал бы богатый папа: «Такова цена того, что вы не поцеловали достаточное количество жаб. Если вы не целуете большое количество лягушек, вы рискуете выйти замуж за жабу». Из-за того, что моя подруга не делала домашнего задания, она вышла замуж за жабу, да еще и дорогую жабу.

Как вы оцениваете, что та или иная инвестиция будет прибыльной? Опыт самый хороший учитель. Ниже я привожу десять самых важных уроков, которые мы с моими друзьями выучили на нашем пути. Кроме этого, я наведу несколько других примеров, которые могут быть вам полезными.

Цена, которую вы платите за то, что не выбираете товар

Когда меня спрашивают, как я научился выбирать прибыльные инвестиции, я просто отвечаю: «Вам необходимо идти делать покупки».

Я полностью согласен с правилом Дольфа Де Руса, искать недвижимость согласно методу 100 : 10 : 3 : 1. на протяжении многих лет мы с Ким рассматривали и анализировали огромное количество объектов недвижимости. Когда нас спрашивали: «Каким образом вы знаете так много о недвижимости?», мы отвечаем: «Мы изучали тысячи объектов инвестирования». Мы также делали сотни предложений покупки, многие из которых были осмеяны. Суть в том, что с каждым объектом недвижимости и с каждым новым предложением покупки, мы все больше и больше набирались опыта, и все больше узнавали человеческую натуру.

Когда нас спрашивают: «Что вы делаете, когда у вас нет денег?», - ответ всегда один: «Делайте покупки». На своих семинарах по инвестированию, я часто повторяю: «Когда вы приходите в магазин, у вас никто, не спрашивает, есть ли у вас деньги. Продавец лишь хочет, чтобы вы сделали покупку, не выбирая. Тоже происходит и в мире инвестиций. Выбирая, задавая вопросы, анализируя сделки, я научился распознавать прибыльную инвестицию и, таким образом, обрел знания. Те знания, которые я получил, таким образом, я бы никогда не прочитал ни в одной книге. Так же как вы не научитесь играть гольф, только читая инструкции, так вы не сможете научить свои мозг видеть прибыльные инвестиции, читая учебники. Вы должны выйти из дома и идти делать покупки».

Прицел 20х20 (взгляд в прошлое)

Моя подруга, которая вышла замуж за жабу, смогла бы взять для себя что-то полезное из сложившейся ситуации, если бы не сказала себе: «Недвижимость это паршивая инвестиция. На недвижимости не заработаешь ни гроша». Когда я спросил ее, какой урок она извлекла из этого, она ответила сердито: «Никогда больше не слушать тебя. Рынок сильно изменился и на сегодняшний день сделать деньги на недвижимости почти невозможно».

Существует пословица «Прицел 20х20». Проблема в том, что вам необходимо обернутся и взглянуть назад. Моя подруга не обернулась и не смогла извлечь урок из своих ошибок. Даже после того, как я похвалил ее за ее поступок, она не изменила своему убеждению, что недвижимость это паршивая инвестиция, так как ее поход на недвижимость оказался слишком дорогим для нее. И она не смогла понять, в чем была ее ошибка... бесценная ошибка, которая смогла бы сделать ее в будущем очень богатой. Это та цена, которую мы платим за убеждение «Совершать ошибки плохо». Если бы она изменила свою реальность на «Я предприняла некоторые шаги, я совершила ошибку, и я вынесла урок из этой ошибки», она могла бы стать очень богатым человеком. Люди, которые должны быть идеальными, или не имеют права допустить ошибку, в большинстве случаев люди не способные обернуться назад на 20х20, и зачастую повторяют свои ошибки снова и снова, так при этом и не получая для себя урока.

Урок, который не смогла вынести моя подруга из своей ошибки, состоит из:

Нужно просмотреть большое количество собственности.

Не спешить. Всегда существует больше, чем одна хорошая сделка. Очень много людей делают покупку потому, что считают, что эта сделка единственная сделка в мире.

Анализировать рынок ренты, так же как и рынок покупок.

Вести переговоры не только с одним продавцом недвижимости.

Быть очень осторожными, если собираетесь вкладывать деньги в совладение. Совладения в большинстве случаев имеют комитет директоров, в который входят владельцы. Инвесторы и владельцы очень редко встречаются друг с другом. Многие владельцы желают, чтобы их дом выглядел хорошо, и поэтому, чрезмерно тратят деньги на его содержание. Хотя это и похвально с одной стороны, но инвестор при этом теряет контроль над важной сферой своей инвестиции, сферой контроля над растратами.

Если растраты вышли из-под контроля, это также влияет и на

будущую продажную цену собственности.

Никогда не делайте покупку, когда надеетесь, что в будущем ее цена вырастет. Собственность должна быть прибыльной инвестицией независимо от экономической ситуации. Как говорил богатый папа: «Вы получаете прибыль, когда покупаете, а не когда продаете».

Не делайте инвестиций, руководствуясь эмоциями. Когда вы покупаете свой собственный объект инвестиции, тогда это естественно руководствоваться эмоциями. Но когда вы покупаете собственность, как объект, в который вкладываете деньги, то эмоции могут ослепить вас. Моя подруга большее внимание уделяла тому, что недвижимость была около пляжа, а не тому какой доход она ей принесет. Она смотрела на пляж, а не на финансовый отчет.

Она не могла более усовершенствовать свою собственность. Один из способов заработать деньги, это контролировать изменение, превращение и улучшение стоимости собственности... то, чего вы не можете делать с ценными бумагами. В большинстве случаев, просто построив еще один гараж или пристроив еще одну комнату, может сильно повлиять на ваш доход от недвижимости.

Она не подучила этот урок. Хотя это был относительно очень дорогой урок, но его знания могли бы принести ей миллионы долларов, если бы она только захотела стать скромной, захотела учиться и снова предпринять попытку. Но вместо этого, она продолжала говорить: «На недвижимости нельзя заработать деньги».

Ошибки помогут вам развить дальновидность

Посвящая время тому, чтобы изучить множество предложения инвестиций, моя дальновидность медленно развивалась. Каждый раз, когда я делал предложение купить недвижимость, я учился, даже тогда, когда мои предложения осмеивались и просто отклонялись. Каждый раз, когда я брал деньги в банке, я чему-то учился. Каждый раз, покупая собственность, я учился чему-то новому и полезному, даже когда терял на этом деньги. Сегодня, знания всех этих уроков, хороших и плохих, составляют мой опыт и образование, которые делают меня богатым и дают мне и моей жене заработать много денег, инвестируя их в недвижимость.

Прибыльные инвестиции вы можете увидеть только разумом. В настоящем мире нет табличек типа «На продажу», которые бы гласили:

«Это прибыльная сделка». Эти таблицы лишь говорят вам, что недвижимость выставлена на продажу. Это ваша забота научиться распознавать прибыльные сделки. Для этого вам необходима самоотверженность и практика.

Каждый может сделать это

Как и обещал, я утверждаю, что каждый может сделать то, что сделает его богатым. То, что каждый из нас может сделать, это выйти за покупками на рынок недвижимости. Если вы и ваш партнер согласитесь просматривать по пять, десять или двадцать объектов недвижимости в неделю, даже если у вас не будет денег, то вскоре, вы увидите, как улучшилась ваша дальновидность. После анализа сотого объекта, я уверен, что вы отыщите одну или две инвестиции, которые приведут вас в восторг. Когда вы будете в восторге от мысли, что вскоре разбогатеете, то ваш мозг поменяет свою реальность, и начнет поиск нового содержания, такого, какое даст вам ответ на вопрос: «Каким образом мне добыть деньги, чтобы стать богатым?».

Каждый может сделать это, даже если у вас нет денег. Мы с Ким, обычно, так поступаем. Теперь, когда у нас чуть больше опыта, процесс изучения недвижимости, проходит намного быстрее. Несмотря на экономическую ситуацию в стране, мы всегда находим прибыльные инвестиции. Мы не всегда покупаем их, но сам процесс поиска и изучения состояния собственности помогает нам оставаться проницательными и всегда помогает нам идти в ногу с новыми возможностями.

Самым полезным продуктом, который может помочь вам в инвестировании является аудиокассета «Финансовая грамотность». Эта кассета содержит информацию о разных видах финансовой отчетности, которые каждый человек должен уметь читать. Одна из таких форм это «Список усердия». Благодаря этому списку вы можете увидеть физическое состояние дома. В то время как финансовый отчет дает вам возможность изучить финансовое состояние дома, этот список усердия, даст возможность увидеть реальное состояние дома. Этот список может, как сэкономить, так и принести вам деньги. Он также может использоваться, как инструмент анализа. Как говорил богатый папа: «Финансовая грамотность, это больше чем просто знание цифр. Это знание слов, которые указывают вашему разуму на сильные и слабые стороны вашей инвестиции. Финансовая грамотность подразумевает знание того, на что нужно обращать внимание, знать те вещи, которые обычный инвестор не видит».

И в заключение. Инвестировать в недвижимость или в любой другой объект, подразумевает не только лишь покупку одной вещи и ожидания, что эта вещь сделает вас богатыми. Мы с Ким планируем купить десять объектов недвижимости, что значит, что нам придется просмотреть 1 000 объектов. Из этих десяти домов, мы уверены, что два принесут нам огромную прибыль, а на двух мы потеряем деньги. В этом случае эти два дома будут проданы немедленно. Таким образом, у нас останется шесть домов, которые нам также придется или усовершенствовать, или также продать. Не обращая внимания или это недвижимость, или акции, или взаимный фонд и создание своей компании, ставки имеют тенденцию оставаться неизменными. И профессиональный инвестор знает об этом.

Награды, которые другие потеряли

Каждый рыбак имеет в запасе историю об огромной рыбине, которая сорвалась с крючка. Каждый инвестор имеет в запасе историю о прибыльной инвестиции, которую он нашел, а другие потеряли. Ниже я приведу в пример две истории, которые, я уверен, воодушевят вас отправиться на поиски своей первой сотни потенциальных инвестиций.

Превращая проблему в благоприятную возможность

Итак, первая история: Несколько лет назад, мы с Ким путешествовали в горах, в нескольких часах езды от дома. Мы решили взять несколько дней выходных и насладиться спокойствием и уединением гор и лесов. Как всегда, мы остановились около офиса, который занимался недвижимостью, чтобы взглянуть какие у них есть предложения. Как обычно, агент показала нам переоцененные дома, которые, естественно нас не заинтересовали. Но в её книге мы увидели маленькую кабину с пятнадцатью акрами земли, цена которой была $45 000. Я спросил ее, почему эта хижина так дешево стоит. Она ответила: «Там проблемы с водой».

«Какие проблемы?», - спросил я.

«В колодце не всегда достаточно воды. Время от времени в нем пропадает вода. Поэтому этот дом выставлен на продажу уже много лет- Он нравится всем, но там нехватка воды».

«Можно ли взглянуть на него?», - спросил я.

«Но он вам не понравиться», - ответила она. - «Хотя если вы хотите взглянуть, я провожу вас туда».

Где-то через пол часа мы уже прогуливались по этой прекрасной, окруженной лесами, местности с очень красивой старенькой хижиной. «Вот в чем проблема», - сказала агент, проводив нас к колодцу. - «В этом колодце и в этой земле недостаточно воды».

Кивая, я сказал: «Да, эта проблема с водой серьезная».

На следующий день, я вернулся к этой хижине уже с профессионалом по этой местности. Он посмотрел на колодец и сказал: «Проблема может быть решена очень легко. Колодец дает достаточно воды, но делает это в разное время. Все что вам необходимо сделать, это просто добавить еще одну запасную цистерну».

«А сколько стоит цистерна?», - спросил я.

«Установка цистерны емкостью 3 000 литров, будет вам стоить $2 З00». - Ответил он. Кивая головой, я вернулся в офис и сделал свое предложение купить эту хижину: «Я предлагаю владельцу $24 000 за эту хижину».

«Но это очень мало», - сказала агент. «Даже учитывая проблему с водой».

«Это мое предложение», - ответил я. - «Кстати, когда было

сделано последнее предложение купить дом?»

«Ну, это было очень давно», - сказала она. - «Я так думаю не меньше года тому назад».

В тот же вечер агент позвонила и сказала: «Я не могу в это поверить, но владелец принял ваше предложение. Я не могу поверить, что они приняли вашу цену и ваши условия».

«Спасибо», — ответил я, ничего больше не сказав. В душе я прыгал от радости. Владельцу не делали предложений купить дом уже больше года, и ему просто надоело платить за ремонт этого дома. Владелец принял мои условия, то есть мой первый взнос в $2 000 и выплата остатка суммы через год. Я купил собственность, заплатив очень низкий первый взнос, и не платил никаких денег на протяжении года.

На следующее утро, я встретился с экспертом по колодцам и попросил его установить две цистерны емкостью в 3 000 литров. Проблема воды была решена меньше чем за $5 000. Через месяц, мы с Ким решили остановиться в нашей новой хижине, где было предостаточно свежей воды. Оставив город, мы выставили дом на продажу, и поставили цену $66 000 и продали его меньше, чем за две недели. Проблема была решена, и теперь дом находится в распоряжении молодой пары, которая давно мечтала о домике в горах.

Изменить убеждения

История вторая: У меня есть друг, Джеф, ландшафтный архитектор. Он рассказал мне прекрасную историю о недвижимости, которой я хочу поделиться с вами.

Джеф сказал: «Приблизительно год назад мне позвонила женщина и сказала: "У меня есть сорок акров земли и я хочу, чтобы вы на них взглянули". Она купила эту землю за $275 000 по аукциону. Маленький город, где находилась эта земля, абсолютно не развивался». «Почему она тебе позвонила?», - спросил я.

«Она хотела, чтобы я нарисовал ей свое видение этой земли в будущем. Она также наняла местного городского архитектора».

«Так что же произошло?», - спросил я.

«Ну, мы нарисовали свои предложения, написали свои предположения на будущее и отправились к городскому мэру. Нам отказывали три раза», - сказал он.

«Но почему?», - спросил я.

«Городская мэрия имела сомнения и просила перерисовывать наши предложения три раза».

«И они все сомневались в ваших планах?»

«Более или менее. На самом деле мы сомневались в их недоверчивости и продолжали приходить к ним с все новыми предложениями. Наконец-то мэр дал согласие на наш план и, тогда, переоформил эту землю с сектора сельского хозяйства, в

коммерческий сектор».

«Они переоформили эту собственность? Переоформили в коммерческий сектор?», — сказал я. - «И как это отобразилось на стоимости этой собственности?».

«Как только ее планы были утверждены, она продала эту землю национальной страховой компании за 6,5 миллионов долларов. А они в свою очередь, собираются построить там большой отель».

«И как долго длился этот процесс?», - спросил я.

«Не больше девяти месяцев», - сказал Джеф. - «Она заплатила мне и местному архитектору по $25 000, как и было договорено».

«Так она потратила всего $50 000, чтобы заработать 6 миллионов?» произнес я с изумлением.

Джеф улыбнулся и кивнул головой. «Эта собственность стояла там годами. Все смотрели на нее и говорили, что это очень дорого. Но она смогла увидеть то, что никто из нас не замечал, и профессионально продемонстрировала всем нам, какой потенциал лежал у нас прямо под носом».

«А ты расстроился, что заработал только $25 000?», - спросил я.

«Нет. Я получил честную плату за свой труд. Кроме того, я согласился на эту сумму в самом начале, и она рискнула. Если бы эту собственность не перевели в коммерческий сектор, то она потеряла бы свои деньги. Но я всегда буду благодарен ей за то, что она помогла развить мне мою дальновидность. Она научила меня видеть, чего я никогда не замечал раньше. Она научила меня видеть то богатство, которое сидит у нас под носом, и которое мы бы могли видеть все, если бы посвятили некоторое время в тому, чтобы научить свой разум и глаза лучше видеть».

Поздравив его с приобретением новых реалий жизни, я сказал: «Ты получил нечто намного дороже, чем $25 000, не так ли?»

Джеф произнес, кивая: «Нечто намного дороже. Местный архитектор чувствовал себя ограбленным, но я нет. Я всегда слышал, как ты говорил о реальности и убеждениях твоего богатого папы, но эти слова не имели для меня никакого смысла раньше. Но теперь имеют. Я осознал, что, живя в своей реальности, я измерял ее тысячами долларов, а эта женщина, измеряла свою реальность миллионами. Я также понял, что все еще размышляю как человек сектора 8, а она размышляет, как представитель секторов В и 8. Даже если бы она не заплатила мне ни копейки, я получил бесценные знания, которые изменили мою жизнь навсегда. Она научила меня, как стать богатым».

Переоформление недвижимости из одного контекста в другой, это уже изменение вашей реальности, переход от бедности к богатству, также является изменением реальности. Каждый может это сделать, если захочет.

Где лучше хранить ваши деньги

Будучи подростком, Дольф Де Рус провел детальное исследование жизни богатых людей. В возрасте семнадцати лет, его исследование показало, что большинство богачей сделали свое богатство на недвижимости или превратили большую часть имущества в недвижимость. Богатый папа тоже так поступал. Хотя большую часть его имущества он получил от бизнеса или от игры на бирже, вложил он свое имущество именно в недвижимость.

Существует множество причин, по которым богатые так поступают:

Налоговые законы поощряют богачей инвестировать деньги в недвижимость.

Недвижимость имеет большую силу воздействия. Богатый человек может стать еще богаче, если будет инвестировать деньги своего банка.

Прибыль от недвижимости это пассивная прибыль, прибыль, которая облагается самым низким налогом. Если вы получаете при продаже собственности доходы с капитала, то налоги на этот доход могут быть сниженные годами, предоставляя, таким образом, инвестору возможность делать новую инвестицию на деньги, которые должны были быть уплачены правительству.

Недвижимость дает инвестору большую возможность контролировать свои активы.

Это более надежный способ размещения денег, если инвестор знает, как управлять деньгами и собственностью.

Средний инвестор очень сильно рискует, если держит свои деньги только в ценных бумагах. Как уже говорилось в книге раньше, что произойдет, если портфолио ценных бумаг инвестора упадет в цене во время падения биржи? Они потеряют все свои деньги? Ответ нет, если человек знает, как уберечь свое портфолио от падения биржи. Но если вы желаете держать все деньги только в ценных бумагах, следующая часть для вас.

<< | >>
Источник: Роберт Т. Киосаки и Шарон Л. Лечтер,. УЙТИ В ОТСТАВКУ МОЛОДЫМ И БОГАТЫМ. 2004

Еще по теме Глава 16 Сила воздействия недвижимости Делать инвестиции с помощью банковских денег: